Ký quỹ đóng vai trò quan trọng trong giao dịch bất động sản. Một bên thứ ba đáng tin cậy được thuê để nắm giữ tất cả các tài liệu và tiền cho cả người mua và người bán, họ có thể là một công ty luật, công ty có quyền sở hữu hoặc công ty ký quỹ.
1. Ký quỹ là gì?
Ký quỹ là một quá trình trong đó một bên thứ ba giữ tiền thay mặt cho hai bên khác đang tham gia vào một giao dịch tài chính. Thông thường, bên thứ ba sẽ nắm giữ tiền, tuy nhiên họ cũng có thể nắm giữ cổ phiếu, bất động sản, chứng khoán và nhiều tài sản khác.
2. Ký quỹ hoạt động như thế nào?
Bên thứ ba đóng vai trò là người giám sát tài khoản ký quỹ được gọi là “đại lý ủy thác”. Tùy thuộc vào tiểu bang, những người khác nhau có thể đóng vai trò là đại lý ủy thác trong quá trình thế chấp. Người này có thể là đại lý của công ty tìm kiếm quyền sở hữu, người của cơ quan bất động sản hoặc luật sư độc lập. Công việc của họ là đảm bảo rằng tiền và tài liệu được chuyển từ bên này sang bên khác và các khoản tiền ký quỹ được giữ cho đến thời điểm thích hợp.
Tài khoản này được thiết kế để bảo vệ tất cả các bên tham gia mua bất động sản. Vì các khoản tiền được giữ trong tài khoản, người cho vay biết rằng bạn thực sự có tiền để thanh toán trước và các chi phí khác. Trong khi đó, người mua biết rằng tiền sẽ không được giải ngân cho đến khi việc kiểm tra và các quy trình cần thiết khác hoàn tất. Người bán biết rằng họ không lãng phí thời gian của mình và quy trình đang được xử lý theo cách trên.
Tiền sẽ được giữ trong ký quỹ cho đến khi hoàn thành một số bước. Sẽ cần phải có một cuộc kiểm tra nhà và bạn sẽ cần phải có được sự chấp thuận cuối cùng cho khoản thế chấp của mình. Tùy thuộc vào kết quả kiểm tra, một số sửa chữa có thể cần thiết. Mỗi khi một trong những điều này được thực hiện, người mua hoặc người bán sẽ ký vào một biểu mẫu giải phóng dự phòng, mẫu này sẽ được chuyển đến đại lý ủy thác.
Khi hoàn thành tất cả các bước cần thiết, đại lý ủy thác sẽ xác minh rằng tất cả các biểu mẫu giải phóng dự phòng đã được ký và giải ngân tiền. Đồng thời, người cho vay sẽ giải ngân vốn của chính họ cho người bán và nhân viên ký quỹ sẽ ghi lại quyền sở hữu mới.
Các tài khoản ký quỹ về thuế và bảo hiểm chỉ bao gồm các chi phí do người cho vay của bạn xử lý. Nó không bao gồm bất kỳ chi phí nào mà bạn tự xử lý. Bạn vẫn sẽ chịu trách nhiệm về các tiện ích, thu gom rác và các chi phí thông thường khác.
Chúng cũng không bao gồm các hóa đơn thuế bổ sung, là khoản phí một lần được tính sau khi xây dựng mới hoặc thay đổi quyền sở hữu. Chúng có thể được phát hành hoặc không, và không thể dự đoán trước được lâu, vì vậy người cho vay của bạn không có cách nào giải thích cho chúng.
3. Ai quản lý tài khoản ký quỹ?
Các bên khác nhau sẽ quản lý tài khoản ký quỹ của bạn, tùy thuộc vào vị trí của bạn trong quá trình này.
- Các công ty ký quỹ và đại lý ủy thác – Trong quá trình mua, ký quỹ có thể được quản lý bởi một đại lý ủy thác. Thông thường, đại lý này được tuyển dụng bởi công ty quyền sở hữu. Điều này giúp họ dễ dàng thực hiện các chức năng liên quan, chẳng hạn như duy trì quyền giám sát chứng thư và các tài liệu khác. Điều đó nói rằng, cũng có những công ty ký quỹ bên thứ ba có thể thực hiện chức năng tương tự. Trong cả hai trường hợp, đại lý ủy thác đang được người mua và người bán cùng sử dụng, vì vậy việc thanh toán thường được chia 50-50.
- Các nhà cung cấp thế chấp – Sau khi bạn đã đóng tiền mua nhà, nhà cung cấp thế chấp của bạn sẽ quản lý tài khoản ký quỹ bảo hiểm và thuế của bạn. Trong hầu hết các trường hợp, đây sẽ là người cho vay ban đầu của bạn, nhưng điều đó không phải lúc nào cũng đúng. Người cho vay ban đầu của bạn có thể đã bán khoản thế chấp của bạn cho bên thứ ba. Nếu bạn tái cấp vốn với một người cho vay khác, họ sẽ chịu trách nhiệm về tài khoản ký quỹ của bạn. Khi đó, bạn sẽ phải cung cấp thông tin về thuế và bảo hiểm cho nhà cung cấp mới của mình. Dù bằng cách nào, không có phụ phí cho dịch vụ này; nó được tích hợp vào chi phí thế chấp của bạn.
4. Ưu điểm của tài khoản ký quỹ
Đối với người mua – Đôi khi, một giao dịch bất động sản thất bại do những tình huống nằm ngoài tầm kiểm soát của bạn. Ví dụ: giả sử bạn thực sự có ý định mua một ngôi nhà, nhưng quá trình kiểm tra lại phát hiện ra nấm mốc đen trong không gian thu thập dữ liệu. Người bán không muốn trả tiền cho việc giảm thiểu, vì vậy không có việc bán hàng. Nhưng họ từ chối trả lại tiền đặt cọc của bạn, tuyên bố rằng bạn đã rút lui khỏi thỏa thuận. Nếu không có tài khoản ký quỹ, bạn sẽ phải ra tòa hàng tháng trời để cố lấy tiền của mình.
Đối với người bán – Nếu không có tài khoản ký quỹ, mọi người sẽ do dự khi bắt đầu đặt cọc một cách thiện chí. Những loại tài khoản này giúp mọi người tin tưởng rằng giao dịch sẽ được xử lý một cách trung thực và công bằng.
Đối với người cho vay – Người cho vay cần đảm bảo rằng các khoản thuế và bảo hiểm của bạn đã được thanh toán. Nếu bạn không trả thuế, cơ quan thuế địa phương của bạn có thể đặt quyền cầm giữ nhà của bạn và thậm chí tịch thu nó hoàn toàn, đây sẽ là một tổn thất lớn cho người cho vay. Nếu bạn không có bảo hiểm và tài sản bị hư hại nặng, bạn có thể không ở được trong nhà. Vào thời điểm đó, ngân hàng sẽ tịch thu tài sản, nhưng họ sẽ thanh toán hóa đơn sửa chữa lớn.
Đối với chủ nhà sau khi giao dịch – Chủ nhà nhận được lợi ích từ việc lập ngân sách dễ dàng. Với tài khoản ký quỹ, bạn không phải tự dành tiền để trả thuế và bảo hiểm. Bạn cũng không cần phải theo dõi bất kỳ chu kỳ thanh toán nào. Người cho vay của bạn xử lý mọi thứ cho bạn và nó xuất phát từ hóa đơn hàng tháng của bạn.
5. Nhược điểm của tài khoản ký quỹ
Hóa đơn hàng tháng cao hơn – Bởi vì các khoản thanh toán thuế và bảo hiểm của bạn được thanh toán từ khoản thế chấp của bạn, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ cao hơn so với nếu không. Đối với một số ngôi nhà, những chi phí này có thể là đáng kể.
Lệ phí không nhất quán – Bởi vì phí ký quỹ được tính toán lại hàng năm, các khoản thanh toán thế chấp của bạn có thể tăng và giảm. Rõ ràng, để họ đi xuống là một điều tốt. Nhưng nếu hóa đơn hàng tháng của bạn đột nhiên tăng 5 hoặc 10 phần trăm, thì đó không phải là vấn đề đáng cười. Sau đó, một lần nữa, ngay cả khi không có tài khoản ký quỹ, bạn vẫn phải trả thuế và bảo hiểm của mình bằng cách nào đó.
Ước tính sai – Khi bạn lần đầu tiên chuyển đến ngôi nhà của mình, giá trị tài sản của bạn thường được đánh giá lại. Nếu giá trị của nó tăng lên đáng kể, điều này sẽ chuyển trực tiếp thành hóa đơn thuế bất động sản cao hơn. Những hóa đơn này có thể tiếp tục tăng lên trong vài năm đầu tiên bạn sống trong ngôi nhà của mình. Bởi vì các khoản thanh toán ký quỹ của bạn dựa trên ước tính, chúng có thể không đủ để trang trải số dư. Sau đó, vào cuối năm, bạn nhận được hóa đơn từ ngân hàng với số tiền hàng trăm hoặc hàng nghìn đô la. Đây là một tin khó chịu trong mọi trường hợp, đặc biệt là khi nó bất ngờ.
6. Lời kết
Ký quỹ là một công cụ có giá trị và thiết yếu trong quá trình mua bán, cung cấp sự bảo đảm cho cả người mua và người bán tài sản. Hơn nữa, đây chính là một phương tiện che chắn cho giao dịch của bạn và đảm bảo rằng gian lận không được phép xảy ra.